“带封过户”实行新方式 给被封房子“解扣”

  房子在被查封状态下，无法过户，不能直接生意。走正常程序要经过法院实行拍卖，假如拍卖不顺畅，房子没人要就会有流拍危险……等绵长的拍卖流程悉数完结，不论是债务人仍是债款人从时刻和产业上都会形成非常大的丢失。怎么给一套套法拍房“解扣”？为此，济南市历下区人民法院在济南中院的大力指导下，联合济南市不动产挂号中心、齐鲁公证处等部分，在全国首要推出不动产“带封过户”实行新方式，完结了查封不动产的自行处置过户。

  市民齐刚前不久在济南买了一套二手房，可就在过户时却出了差错，让他意想不到的是，竭尽心思选择的房子却被多家法院先后查封。

  两边经过合同约好，齐刚以130万元购买被实行人的房产，因该房产设有两个典当，两边约好齐刚付出的首付款36万元，只能用于归还两个典当权人，以便免除典当后处理过户手续。被实行人收到齐刚付出的首付款后违背合同约好，将36万元首付款挪作他用，导致合同不能实行。法院判定被实行人返还首付款。

  案子进入实行程序后，法院查询发现案涉房产除了设定的两个典当，还被其他法院轮候查封。经开始核算，被实行人的债款总额现已超出了房产的价值，房子处置后不能掩盖悉数债务，假如选用传统拍卖的方法，距离会更大。被实行人期望法院赞同其自行处置，以便归还更多的欠款。

  与以往处理的“带封过户”案子不同的是，本案还有其他典当债务人、轮候查封债务人，要想自行处置，应首要征得他们的赞同。济南市历下区人民法院直面问题，攻坚克难，逐一联络了债务人，具体告知了本案适用“带封过户”处理的作业思路，联合公证处展开悉数主体即本案请求实行人齐刚、被实行人、典当权人、另案轮候查封债务人参加的调停作业，终究典当权人赞同在房子出售款中优先拿出10余万元，用于归还轮候查封债务人，轮候查封债务人赞同被实行人自行处置，轮候查封债务人也因而拿到了依照传统拍卖款分配顺位不可能拿到的钱。一切主体一起签署了调停协议，终究齐刚用带封房产典当告贷，房子过户到其名下后，依照调停协议清分提存金钱。

  本案公证处参加实行调停作业，在平衡各方利益的基础上，终究调停成功。齐刚如愿购买到了自己心仪的房子，房主和其债务人也化解了胶葛，困扰多方的难题经过“带封过户”完美破解，一次“带封过户”处理四起胶葛。

  承办法官表明，“带封过户”实行方式以问题为导向，秉持有解思维，立异性地处理司法实践中遇到的难题，活跃回应人民群众对查封产业自行处置的需求。在司法实践中发现，被实行人期望自行处置查封产业的案子数量占有特别的份额,但由于各方互不信赖、处置空间小、法院不容易适用等问题，带封产业的自行处置少之又少，既影响实行质效，又降低了人民群众司法取得感，“带封过户”方式保证了各方利益，打通了自行处置的瓶颈。

  《民事诉讼法》第258条明确规则了当事人可自行处置产业，《最高人民法院关于加强完善实行权限制机制加强实行监督的定见》第17条规则“探究树立被实行人自行处置机制”。济南市历下区人民法院创始的“带封过户”实行新方式是活跃履行上级规则的有力行动，激活了长时刻休眠的条款规则。此外，活跃探究府院联动，打造让请求人、被实行人、买受人定心、安心的“带封过户”准则机制，并与济南市不动产挂号中心、齐鲁公证处，一起到达“带封过户”协作协议。

  具体实践中，承办法官活跃发挥府院联动效果，将“带封过户”与“预告挂号”相结合，完结带封不动产融资。前不久，在请求实行人陈杰与被实行人马峰金融告贷合同胶葛一案中，法院判定马峰归还告贷200余万元，陈杰对典当房产的折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。实行中经网络询价，典当房产价值约380万元。房子挂出后，却少有人问津，随后法官向当事人介绍了“带封过户”的实行新方式，刚开始两边半信半疑，但眼看时刻一天天曩昔，房子变现的时机迷茫，抱着试试的心情联络了承办法官。

  随后由马峰自行寻觅买家，但是买家一时刻拿不出这么多钱，马峰向法院反映需求用案涉房产再行典当告贷。为了本案“带封过户”的顺畅推动，法院活跃与公证处、济南市不动产挂号中心、买方告贷银行联动，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签定生意房子的协议或许签定其他不动产品权的协议，为保证将来完结物权，依照约好能够向挂号安排请求预告挂号。预告挂号后，未经预告挂号的权力人赞同，处置该不动产的，不发生物权效能。预告挂号后，债务消除或许自能够有用的进行不动产挂号之日起九十日内未请求挂号的，预告挂号失效”的规则，确认了法院出具赞同债款人自行处置法令文书，买受人先行付出首付款到公证处提存账户，然后向济南市不动产挂号中心请求处理预告典当挂号和预告生意挂号，即“双预告挂号”。运用民法典规则的预告挂号准则处理了买受人因房产仍在被实行人名下而无法用此房典当告贷的问题，也保证了银行的权力，让银行安心放款。

  随后，银行依据典当预告挂号成果将告贷付出至公证提存账户，在处理完结房产过户、清偿债款、免除查封手续后，典当预告挂号转为典当正式挂号。终究，买受人经过“双预告挂号”从银行成功告贷处理了资金不足问题，取得了房子一切权；被实行人经过“带封过户”还清了悉数欠款；告贷银行拓宽了告贷事务，典当预告挂号从法令上保证了其权力。

  承办法官表明，买受人资金不足的情况下，需求使用查封的被实行房产典当告贷，因房产在被实行人名下，买受人不能用此房典当告贷。本案立异查封不动产融资机制，适用民法典预告挂号准则，保证买受人、告贷银行将来要完结的一切权、典当权，先进行生意预告挂号、典当预告挂号，处理了买受人不能用案涉房产告贷的问题。法院与公证处、不动产挂号中心、金融安排等多部分联动，完结了带封不动产无担负融资，盘活了财物，降低了交易本钱，促进了经济高质量开展。

  本案中，法院自动联合不动产挂号部分、公证处等，活跃作为，攻坚克难，自动求变立异，将“带封过户”与“预告挂号”结合，完结带封不动产融资，处理买受人资金不足问题。与实行产业分配准则相结合，处理存在典当权和多重查封不动产的“带封过户”的法令难题，保证各方当事人权益。

  在一起离婚胶葛案子中，经一审、二审后，法院终究判定婚姻存续期间购买的房产归男方一切，男方给付女方100余万元补偿款。进入实行程序后，男方表明晰自己并非有意拖欠补偿款，的确无力一次性拿出100万元给女方，并表明从媒体上看到过济南市历下区人民法院“带封过户”自行处置房产的新方式，期望法院赞同自己处置房产，既能付出女方的补偿款，还能还清剩下的70余万元房产告贷。

  法院寻求女方定见后，当即发动“带封过户”事务程序。男方向法院反映，之前有个意向买家，但传闻房产被查封后就不赞同购买了，法院自动联络买方做作业，耐性回答其关怀的资金流向及过户手续等问题，具体解说事务流程，介绍以往成功事例，经过屡次交流，生意两边终究以220万元的价格成交。终究，本案经过“带封过户”的方法女方拿到了悉数补偿款，男方还清了一切银行告贷，案子顺畅实行结束，家事胶葛经过“带封过户”到达真实的案结事了。

  承办法官表明，房产是家庭产业的重要方式，共有房产的切割是家事案子中遍及面对的问题。实际中往往存在两边都不乐意要房子或一方虽要房子却无力付出补偿款的问题，且家事案子当事人“思维的疙瘩”往往难解，对立心情严峻。“带封过户”自行处置的方式，其理念便是充沛尊重当事人志愿，更适合运用到家事案子中，既能保证房子不降价，还能防止或削减两边的对立，有利于社会安稳。本案经过“带封过户”方式成功处理了共有产业的切割问题，拓宽了“带封过户”适用范围。

  据济南市历下区人民法院副院长许莉介绍，“到2024年9月底，济南市历下区人民法院选用不动产‘带封过户’方式在审判、实行等各阶段共成功处理案子33件，不动产成交金额达1.3亿元。这一实行方式在某些特定的程度上缓解结案多人少的对立，突破了司法拍卖功率不高的瓶颈难题，保证交易价格公平合理，有用保证当事人各方的合法权益，促进严厉标准文明执法，削减了当事人对立，公平得以终究完结。”据了解，2023年济南市历下区人民法院“带封过户”实行方式削减衍生案子30余件，为当事人节约诉讼本钱约50万元。（文中当事人均为化名）

  “带封过户”是指，案子进入实行程序后，被实行人请求自行处置被查封的不动产，由公证处安排请求实行人、被实行人、购房人进行调停，调停成功后，购房人将购房款提存至公证处账户，法院向不动产挂号中心宣布解封裁决和协助实行通知书，不动产挂号部分先处理过户手续，再进行解封，最终公证处将购房款付出给请求实行人，剩下金钱付出给被实行人。“带封过户”实行新方式处理了强制拍卖周期长、程序繁、费用高、折损多等问题，平衡维护了债务人、债款人、买受人各方权益，完结了当事人权益维护的最大化，让人民群众看到真改变、感到真成效、取得真实惠。